In questo articolo continuiamo a parlare delle agevolazioni sulla prima casa, però ci occupiamo di uno scenario particolare, quello delle agevolazioni sulla prima casa che riguardano la successione e il successivo acquisto di un appartamento.
Hai capito di quale scenario si tratta? No? Te lo spieghiamo meglio subito. Immagina di trovarti in questa situazione:
- un vecchio zio viene a mancare, e ti lascia in eredità un suo appartamento a Milano. Ricevi l’immobile a titolo gratuito. L’immobile è un bel monolocale di 45 metri quadri. Però tu, tua moglie e i tuoi due figli preferite un appartamento più grande.
- quindi subito dopo aver ereditato l’appartamento di tuo zio concludi il contratto di compravendita per un appartamento di quattro stanze, che si trova a Milano.
- di fatto ti ritrovi ad avere due case. L’appartamento che vuoi acquistare con tutte le agevolazioni sulla prima casa, e l’appartamento che hai ricevuto in eredità dal tuo vecchio zio.
Cosa succede in questo caso e in altri simili? È possibile mantenere le agevolazioni sulla prima casa per tutti e due gli appartamenti?
Le agevolazioni sulla prima casa: successione e successivo acquisto
A questo punto ognuno dirà la sua. Secondo alcuni le agevolazioni sulla prima casa devono valere anche se hai già ereditato un appartamento. Secondo altri questo è un privilegio. Ma in questo caso i “secondo me” non funzionano. Bisogna vedere cosa dice Agenzia delle Entrate.
Infatti, un caso simile si è verificato di recente. Un contribuente si è ritrovato in una situazione proprio come quella che ti abbiamo descritto. Ed ha presentato un’istanza di interpello ad Agenzia delle Entrate. Agenzia delle Entrate ha risposto in modo favorevole al contribuente.
Questo significa che mantenere le agevolazioni sulla prima casa ricevuta per successione e sul successivo acquisto di un appartamento è possibile. Ma vediamo come, e per quanto tempo. Agenzia delle Entrate ha emesso un parere sul comma 55 4-bis dell’articolo 1 della Legge di Stabilità 2016.
Secondo questo comma, essere proprietari di due appartamenti acquistati con i benefici prima casa è possibile. Però ad alcune condizioni. Ecco quali:
- puoi richiedere tutte le agevolazioni per la prima casa cui hai diritto anche se sei già proprietario di un altro immobile
- l’immobile che già possiedi deve essere stato ricevuto a titolo gratuito, cioè per successione – come nel nostro esempio – o per donazione
- quando acquisti un secondo immobile con le agevolazioni prima casa, devi rivendere il primo entro un anno dall’acquisto
Quindi, tornando al nostro esempio:
- Puoi ereditare l’appartamento del tuo vecchio zio, e godere dei benefici sulla prima casa
- Dopo aver ereditato l’appartamento puoi acquistare il tuo appartamento a Milano, per il quale avevi già firmato il compromesso. Anche su questo appartamento potrai godere delle agevolazioni sulla prima casa
- L’immobile che hai ricevuto per successione deve essere venduto entro 12 mesi dall’immobile che hai comprato
Se segui questa regola, potrai mantenere i benefici sulla prima casa. Diversamente li perderai. Adesso alcuni continueranno con i “se”, con i “ma” e con i “secondo me”. Ma in realtà la concessione di un “anno di grazia” a chi di fatto possiede due immobili è un grande vantaggio.
Prima che Agenzia delle Entrate emanasse il suo parere, le cose stavano molto diversamente.
Le vecchie regole sulla successione e il successivo acquisto di un Immobile
Fino a poco tempo fa, le agevolazioni fiscali per la prima casa potevano essere godute solo in alcuni casi, che erano anche abbastanza limitati. Tutta una serie di soggetti erano esclusi da queste agevolazioni:
- chi acquistava una seconda casa nello stesso Comune di ubicazione della sua prima casa, ovviamente senza nessun beneficio fiscale
- chi era proprietario di un appartamento, ma ne riceveva un secondo in eredità, ubicato nello stesso Comune
- chi già possedeva una prima casa, ma riceveva in donazione un altro appartamento ubicato nello stesso Comune
In sintesi, godere delle agevolazioni fiscali sulla prima e anche sulla seconda casa era possibile. Ma solo in alcuni casi, che ti abbiamo descritto nel nostro articolo su come acquistare una prima casa avendone già una. In pratica, le agevolazioni sulla prima casa potevano essere richieste anche su un secondo appartamento, però:
- il secondo appartamento avrebbe dovuto essere ubicato in un Comune diverso dal primo appartamento. Quindi se la tua prima casa si trovava a Milano la seconda casa avrebbe dovuto trovarsi a Brescia, a Torino, o comunque in un altro Comune
- la prima casa avrebbe dovuto essere stata ereditata o ricevuta per donazione. In tutti gli altri casi, godere delle agevolazioni non sarebbe stato possibile
Si trattava di una casistica molto limitata. E anche molto limitante. Tornando al nostro esempio, prima del parere di Agenzia delle Entrate:
- se avevi già comprato una casa a Milano con le agevolazioni sulla prima casa, non era possibile godere delle agevolazioni sulla casa ereditata dal tuo vecchio zio.
- se invece avevi già ricevuto in eredità l’appartamento del tuo vecchio zio, ma l’appartamento si trovava in un Comune diverso dal tuo Comune di residenza, potevi godere delle agevolazioni sull’acquisto di un nuovo appartamento
Quante persone hanno vecchi zii che gli lasciano in eredità un appartamento in un’altra città? E quante persone sono così fortunate da ricevere un appartamento in donazione, ma sempre in un’altra città? Molto poche. La maggior parte delle persone eredita appartamenti che in genere si trovano nella città dove risiede. Questo significa che a poter godere delle agevolazioni sulla prima casa in caso di successione, per il successivo acquisto di un appartamento erano in pochissimi.
Adesso invece le cose sono cambiate. Se hai ricevuto un appartamento per successione, puoi ancora richiedere le agevolazioni per la prima casa per il successivo acquisto di un appartamento nella stessa città. Per mantenere le agevolazioni sulla prima casa, dovrai rivendere l’appartamento che già possedevi entro 12 mesi dall’acquisto del secondo. Quindi se hai ricevuto l’appartamento per successione a gennaio 2019, e a febbraio hai comprato casa, l’appartamento che hai ereditato andrà venduto entro febbraio 2020.
Purtroppo la regola dell'”anno di grazia” esiste ancora. Però con questo parere Agenzia delle Entrate ha concesso vantaggi concreti a tante persone, che prima non potevano accedere a tutte le agevolazioni sull’acquisto di una prima casa.
